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よくあるご質問

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ハワイの賃貸について教えてください
所有する物件を貸したい場合、不動産業者と賃貸管理契約する場合、6ヶ月以上の長期賃貸と短期賃貸のバケーションレンタルがあります。 また、ハワイには、ホテルと管理契約を結ぶコンドテルがあります。 それぞれの手数料の目安は長期賃貸が賃貸収入の10%、バケーションレンタルは20%、コンドテルは50%です。

賃貸物件は、売り物件のように物件データが一箇所に集まっていません。それぞれの不動産業者に問い合わせるかまたはwww.Craigslist.comのような賃貸専門のサイトでサーチをして個々にアポイントメントを取らなければなりません。気に入ったコンドミニアムのロビーの掲示板を見ることもおすすめです。
ハワイと日本の不動産売買の違いはなんですか?
ハワイで売りに出ている物件は、すべて不動産協会のデータベース(MLS = エム・エル・エス =)に掲載され、不動産エージェントは同じ物件データを共有しています。ですので、日本の様に不動産業者巡りをする必要がありません。また、購入時は不動産手数料、印紙税、登記免許税、不動産取得税はかかりません。 購入時の経費の目安は購入額の約1%です。ローンを組む場合はローンの諸経費がかかります。 売却時は不動産手数料が5~6%かかります。売却時の経費の目安は売却額の約7%です。
エスクロー(Escrow)とはなんですか?
政府の認可を受けた不動産登記手続きを専門に行う会社のことです。日本の司法書士と銀行の役割をします。 売り手と買い手の間に入り、中立的な立場で売買契約成立から登記までの書類手続きと管理を行います。 契約の進行、名義調査や、譲渡書類の作成、売買代金、経費の精算も行います。登記が完了するまでの売買代金は売り手の元に渡ることはありませんので安心して手続きが進められます。
“FS” と“LH”という記載はなんですか?
■FS (Fee Simple = フィー・シンプル =)=所有権
→ 土地付き完全所有権。

■LH(Lease Hold = リース・ホールド =)=借地権
→ 土地が借地で、借地料を地主に支払います。借地権は期限があり、それぞれの建物で期限がまちまちです。 ローンを組む場合にも影響しますので、借地権の存続期間の確認と、借地代の更新時期の確認が重要です。中には、所有権(フィー)の購入が可能な物件(FA=フィー・アヴェイラブル)もあります。 借地権の存続期間が満了となった場合、居住権を失う条件がついていますので借地権付きの物件を購入する場合は借地権の内容を十分に確認することをおすすめします。
オープンハウスとはなんですか?
オープンハウスは毎週日曜日14:00~17:00に行われます。当日の日曜新聞やホノルル不動産協会のインターネット(www.HiCentral.com)に一般公開するオープンハウスの物件リストが掲載されます。OPEN HOUSEという看板を見かけたら自由に内覧ができます。
日本人でもハワイでローンを借りることはできますか?
可能です。資格を持ったローンオフィサーが適切なローンを探し、申し込みのサポートをします。その際に、 源泉徴収書または個人税務報告書(直近2年分)、 給料明細書、銀行取引明細書(直近2ヶ月分)、または、クレジットカードの支払い明細書、パスポート、頭金の支払いが可能なことを示す充分な資金明細書などが必要になります。また、自営業の方は、税務報告書および会社決済書(2年分)などが必要です。尚、日本の方への融資の場合は、購入価格の30%〜40%の頭金が必要となります 。物件探しの前に事前調査行い、どの位の融資が受けられるかを分かった上で、予算にあった物件探しをおすすめします。
1 sq.ft(スクエアフィート)/ 1 acre(エーカー)は何平米、あるいは何坪ですか?
■1 sq.ft(スクエアフィート)=約0.093平米、0.3坪
■1 acre(エーカー)=約4,047平米、1,224坪
日本人でもハワイで銀行口座が開設できますか?
個人口座の場合は、本人がパスポートと最低入金金額$100を銀行に持って行くとその場で口座の開設が可能です。法人口座の場合は、その他必要な書類がありますので、事前に問い合わせください。
公証の手続きとはなんですか?
不動産取引において、所有権の移転登記などの大切な契約書類に署名頂く際に、本人による署名を証明するため、「公証の手続き」が必要になります。日本で公証の手続きをする場合は、在日米国大使館や領事館、その他の公証人役場で手続きが受けられます。アメリカでは連邦政府や州政府に認可されている公証人が身近に存在します。
購入前にどの様な準備が必要でしょうか?
まずはハワイに物件を購入する目的を明確に持つことが必要です。別荘用、投資用、将来の移住用など、その目的に応じて選ぶべき物件が変わってくるためです。次に地域や、間取りなど購入したい物件の概要と、予算がはっきりしていること、そして購入金額の準備ができていることが必要です。住宅ローンを組み入れて購入する場合には、物件に購入申し込み(オファー)を出す前にローンの事前調査がほぼ完了していることが望ましいです。
現地に行かなくても日本に居ながらハワイの物件を購入することは可能でしょうか。
可能です。物件購入手続きの相談や書類のやり取りは、電話、Eメール、FAXなどで行います。書類への署名は電子署名でも行うことができます。 登記書類に署名を頂く際はアメリカ大使館、領事館、公証役場に出向いて頂く必要があります。

ただし、写真やデータだけでは分かりにくいこともございますので、物件を選定される場合は、直接物件をご覧頂き、お客さまの用途や好みに合っているかを実際に確認されることをおすすめ致します。
物件の内見をしたいのですが、可能でしょうか。また内見にはどの位時間がかかりますでしょうか。
可能です。ご希望される日程と、地域、間取り、ご予算など、できるだけ詳しい内容と共に、ご希望の内見日時 の48時間前までにご連絡ください (48時間を過ぎている場合は要相談)。内見にかかる時間は、件数や地域によって異なりますが、約2〜3時間です。室内に入る際は、靴を脱ぐ場合がほとんどですので、着脱しやすい靴をおすすめ致します。
購入申し込み(オファー)の金額はどの様に決めますか?
物件の状態や、MLSに掲載されているすべての売買事例、オーナーが売却する経緯などを確認して、現在のマーケットに合った金額を相談しながら決めていきます。
どんな名義の取りかたがありますか?
名義は様々な所有形態があり、個人、法人、トラスト(信託)で所有する形態があります。

■単独不動産権 ( Tenancy by Severalty = テナンシー・バイ・セベラルティー)ー個人、法人所有形態。
■共有不動産権 ( Tenancy in Common = テナンシー・イン・コモン)ー数名で所有権を持ち、持分権は相続法に従って承継。
■合有不動産権 ( Joint Tenancy = ジョイント・テナンシー)ー数名で所有権を等分に持ち、持分権は生存者へ所有権が移転。
■連帯不動産権 ( Tenancy by Entirety = テナンシー・バイ・エンタイエティー)ー夫婦共同名義。持分権は生存者へ所有権が移転。

名義を選ぶためには、専門の弁護士、会計士、税理士などのアドバイスを受けることをおすすめ致します。
不動産購入の手数料を教えてください。
物件調査費用、エスクロー費用、名義調査、保険料、登記料、公証人手数料、共益費の先払い(コンドミニアムの場合)、固定資産税(購入後の買主負担の日数分)などがかかり、その費用は売買価格の約1%が目安になります。エージェントへの手数料は売り主から、売り手、買い手、双方の不動産仲介会社に支払われますので、購入時の仲介手数料はかかりません。また、不動産取引税、消費税、印紙税などの税金もかかりません。
購入後の税金について
不動産の購入後は、固定資産税の支払いが必要になります。ローンを組んだ場合は、通常、税金の支払いはローンの支払いと同時に引き落とされますが、購入時に現金で全額を支払った場合は、年に2回の固定資産税の支払いが必要です(ご希望により一括払いも可能)。
購入後の物件維持費はどの様なものがありますか?
コンドミニアムの場合は、管理費/ 月と固定資産税 / 年の支払いがあります。管理費はコンドミニアムによって含まれている内容が異なりますので、事前にご確認ください。一戸建ての場合は、設備によって異なりますが、光熱費やプール、庭の定期的な清掃などと、固定資産税 / 年の支払いが必要です。また空き家にされ、その管理を管理会社に管理委託をする場合は、別途手数料がかかります。
コンドミニアムの管理費にはなにが含まれていますか?
コンドミニアムによって管理費に含まれている内容が異なります。一般的には、水道費、下水費、共有エリアの維持費、セキュリティー費、積立金(共有エリアの修理や改善に備えた貯蓄)などが含まれています。コンドミニアムによっては、電気代やセントラル・エアコン代、インターネット代、基本TVケーブル代などが含まれている場合もございますので、事前にご確認ください。
ハワイに別荘を所有する注意点は?
別荘を購入する際には地元の緊急連絡先は必要です。 一戸建ての場合、セキュリテイシステム会社と契約します。アラームが鳴るとセキュリティ会社は緊急連絡先に知らせて、誤作動かを確認後に警察が出動します。 コンドミニアムの場合も管理会社に緊急連絡先を登録しなければなりません。 留守の際にも庭やプール、害虫駆除、室内点検、清掃などの別荘の維持管理をしっかりしておくことが不動産の価値となります。
ハワイに行かなくても日本にいて物件の売却を行うことは可能ですか?
売却の手続きは、まずは物件のコンデションを確認後に不動産市場に基づく売却査定額を不動産業者が提供します。 専任売却契約書をはじめ、売却手続きのご相談や書類のやりとりは電話、Eメール、FAXなどで可能です。署名はドキュサインという電子署名で行うことができます。 公証が必要な登記書も日本のアメリカ大使館や領事館、公証役場にて手続きが可能です。 
物件に住みながら/または賃貸に出している物件でも売却することは可能でしょうか?
可能です。買い手側の予定に合わせていつでも物件を見せられる状態にしておくことがポイントです。市場に売り出す前には私物はなるべく処分、整理してすっきり見せることが大切です。家族の写真など個人的なものはなるべく飾らず、ニュートラルなモデルルームに近い状態に室内を保つことがベストです。買い手にとって夢を持たせること、魅力的に見えるような環境づくりが必要です。 賃貸に出している場合、テナントに48時間前に室内に入る通知する義務があります。
売却価格はどの様に決めますか?
物件を査定させて頂き、コンディションやMLSに掲載されているすべての売買事例を元に、現在のマーケットに合った金額をご提案させて頂きます。売却の目的やその後どうされるかにも基づいて相談しながら金額を決めていきます。
売却時の費用を教えてください 。
売却時には、売却手続き費用と、売り手側、買い手側双方の不動産仲介手数料がかかります。手続きの費用は、 エスクロー費用、名義調査費用、譲渡書類作成費用、シロアリ検査費用などで、売却価格の約1%が目安です。また、 不動産仲介手数料は、売却価格の6%(売り手側3%、買い手側3%)の計約7%が目安となります。
売買成約日から譲渡(登記)まで通常どの位かかりますか?
契約の内容にもよりますが、通常30日〜60日程度です。

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